为什么不能全额抵押

不能全额抵押的原因主要包括以下几点：

最高额抵押的限制

根据最高人民法院的司法解释，如果抵押人提供的全部财产抵押，可能侵犯其他债权人的利益，因此这样的抵押合同是无效的。

特定类型房产的限制

以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

依法不得抵押的其他房地产，例如权属有争议的房地产、依法公告国家建设征用拆迁范围内的房地产、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产等。

已抵押房产的限制

如果房子已经处于抵押状态，部分银行不支持二次抵押，尤其是客户按揭购买的期房，无法再次进行抵押贷款。

产证不齐全的房产

如回迁房、安置房、公产房、企业产房、小产权房等产证不齐全的二手房都不能申请抵押贷款。

公益用途的房产

用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，如学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体或个人，都无法进行抵押。

未结清贷款的房产

购房的房子如果还没有还清贷款，仍处于按揭状态，那该套房产的抵押他项权属于银行，客户并不具备完全产权，自然不能随意抵押该套房产。

权属有争议的房产

权属有争议，非个人独有的房地产和被依法查封、扣押、监管或以其他诉讼保全措施的房地产不得进行抵押。

房龄和户型的限制

银行对抵押房产有一定要求，如房龄在20年以上、50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

经济适用房未满5年

根据目前的政策，未满5年的经济适用房是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押。

综上所述，不能全额抵押的原因多种多样，涉及法律、政策、产权和贷款等多个方面。在实际操作中，建议咨询专业律师或银行，以确保抵押行为的合法性和可行性。