哪些人群能办哪些情况不能办？详解济南“商转公”暂行办法

日前，山东全面推广“商转公”政策，允许缴存人将商业个人住房贷款转换为公积金个人住房贷款。3月31日，济南住房公积金中心公布了《济南市商业性个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》（以下简称《暂行办法》），自2025年4月1日起施行。

贷款对象

只能纯商贷转纯公贷，组合贷不能办

商业性个人住房贷款转住房公积金贷款（以下简称转公积金贷款）是指济南市公积金缴存职工，将本人已办理且尚未结清的本市商业性个人住房贷款（以下简称原商业贷款），经原商业贷款银行同意后，转为住房公积金贷款。

根据《暂行办法》，转公积金贷款只能申请将原商业贷款转为纯公积金贷款，不能转为组合贷款，并且原个人住房组合贷款不能申请办理转公积金贷款。记者注意到，“只能纯商贷转纯公贷，组合贷不能办”在前几年施行的《济南市个人住房贷款转住房公积金贷款暂行办法》第三条已有规定。而且，新老办法都明确，转公积金贷款需要经过原商业贷款银行同意。

《暂行办法》明确，办理“商转公”的原商业贷款银行为济南住房公积金贷款业务受委托银行，已经与公积金中心签订公积金贷款业务委托协议。

申请条件

应是原商贷主借款人且是房屋产权人

《暂行办法》规定，申请转公积金贷款除符合济南市现行住房公积金贷款政策规定，还要满足多项条件。

其中，转公积金贷款对象应为原商业贷款借款人，且应为不动产权证书载明的权利人。其他共同还款人、不动产权利人不得以共同还款或对该套住房拥有所有权为由申请转公积金贷款。

借款人在原商业贷款发放时，已符合当时公积金贷款政策规定的缴存标准。这里有几种情况：名下有一套房子公积金贷款没有还清；前些年部分新建楼盘没有在公积金中心办理准入手续；楼市调控期部分新建楼盘为了促回款，变相限制使用公积金贷款；济南对首套房、二套房认定从市域调整为按区（县）。尽管购房者当时已符合公积金缴存标准，却因上述原因无法使用，今年4月1日起可以申请办理“商转公”了。但是，对当年购房时没有达到公积金缴存标准、过后又符合条件的购房者来说就不一定适用了。

对于原商业贷款所购房屋被查封、重复抵押，原商业贷款借款人离异后产权不在自己名下，以及经审查认为不符合贷款条件或存在贷款风险的情形，济南住房公积金中心有权作出不予贷款的决定。

贷款额度

不超商贷剩余本金和房产估值七成

近年来，随着楼市调控政策的退出，济南市房地产市场出现了新变化。为适应新形势、新变化，减少缴存人利息支出，《暂行办法》规定，转公积金贷款额度按照济南市现行住房公积金贷款政策相关规定执行，同时不超过原商业贷款剩余本金且不超过所购房屋当前评估价值的70%。

在贷款期限方面，转公积金贷款期限按照济南市现行住房公积金贷款政策相关规定执行，且不超过原商业贷款到期期限。

转公积金贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率标准和相关规定执行。济南市场新建商品住宅商业贷款不再分首套房、二套房，目前贷款利率为3.1%。公积金贷款购买首套房，5年以下（含5年）的年利率为2.35％， 5年以上为2.85%；购买二套房贷款期限在5年（含5年）以下的年利率为2.775％，5年以上为3.325%。

需要指出的是，《暂行办法》第十条第五款规定，“借款申请人需将原商业贷款余额与住房公积金贷款额度的差额部分，用自有资金预存入原商业贷款银行指定账户，用于结清原商业贷款。”比如，某主借款人在原商业银行贷款余额还有100万元，但其个人公积金贷款最高额度是80万，差额的20万元，就需要他提前筹集结清，再申请“商转公”。

《暂行办法》还明确，公积金贷款期内如遇国家利率调整则按规定作相应调整。日前中办、国办印发的《提振消费专项行动方案》提出，适时降低住房公积金贷款利率。这对办理“商转公”的贷款家庭来说较有吸引力。

受理时间

分三个阶段办理“商转公”

为防范资金流动性风险和保证服务质量，避免业务过于集中，按照原商业贷款发放日期先后顺序分阶段受理转公积金贷款业务：

2025年6月30日前受理商贷发放日期在2018年1月1日前的转公积金贷款业务；2025年7月1日至2025年8月31日受理商贷发放日期在2021年1月1日前的转公积金贷款业务；2025年9月1日起受理所有符合条件的转公积金贷款业务。

记者:罗晓飞 编辑:吕冰 校对:高新